اطلاعات و صورت‌های مالی

1. صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت توسعه ساختمان سرمايه (سهامي خاص) شامل صورت‌وضعيت مالي به تاريخ 30 آذر 1402 و صورت‌هاي سود و زيان، تغييرات در حقوق مالکانه و جريان‌هاي نقدي براي سال مالي منتهي به تاريخ مزبور و يادداشت‌هاي توضيحي 1 تا 28 توسط اين مؤسسه، حسابرسي شده است.

2. مسئوليت تهيه و ارائه منصفانه صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت طبق استانداردهاي حسابداري و همچنين طراحي، اعمال و حفظ کنترل‌هاي داخلي لازم براي تهيه صورت‌هاي مالي عاري از تحريف بااهميت ناشي از تقلب يا اشتباه، بر عهده هيئت‌مديره است. در تهيه صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت، هيئت‌مديره مسئول ارزيابي توانايي شرکت به ادامه فعاليت و حسب ضرورت، افشاي موضوعات مرتبط با ادامه فعاليت و مناسب بودن به‌کارگيري مبناي حسابداري تداوم فعاليت است، مگر اينکه قصد انحلال شرکت يا توقف عمليات آن وجود داشته باشد، يا راهکار واقع‌بينانه ديگري به‌جز موارد مذکور وجود نداشته باشد.

3. حسابرسي اين موسسه طبق استانداردهاي حسابرسي انجام شده است. مسئوليت‌هاي موسسه طبق اين استانداردها در بخش مسئوليت‌هاي حسابرس و بازرس قانوني در حسابرسي صورت‌هاي مالي توصيف شده است. اين موسسه طبق الزامات آيين رفتار حرفه‌اي حسابداران رسمي، مستقل از شرکت است و ساير مسئوليت‌هاي اخلاقي را طبق الزامات مذکور انجام داده است. اين موسسه اعتقاد دارد که شواهد حسابرسي کسب شده به عنوان مبناي اظهارنظر مشروط، کافي و مناسب است.اهداف حسابرس شامل کسب اطمينان معقول از اين‌که صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت، به‌عنوان يک مجموعه واحد، عاري از تحريف بااهميت ناشي از تقلب يا اشتباه است و صدور گزارش حسابرس که شامل اظهارنظر وي مي‌شود. اطمينان معقول، سطح بالايي از اطمينان است، اما حتي با انجام حسابرسي طبق استانداردهاي حسابرسي ممکن است همه تحريف‌هاي بااهميت، در صورت وجود، کشف نشود. تحريف‌ها که ناشي از اشتباه يا تقلب مي‌باشند، زماني بااهميت تلقي مي‌شوند که به‌طور منطقي انتظار رود، به‌تنهايي يا درمجموع، بتوانند بر تصميمات اقتصادي استفاده‌کنندگان که بر مبناي صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت اتخاذ مي‌شود، اثر بگذارند. در چارچوب انجام حسابرسي طبق استانداردهاي حسابرسي، به‌کارگيري قضاوت حرفه‌اي و حفظ نگرش ترديد حرفه‌اي در سراسر کار حسابرسي ضروري است، همچنين: •خطرهاي تحريف بااهميت صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت ناشي از تقلب يا اشتباه مشخص و ارزيابي مي‌شود، روش‌هاي حسابرسي در برخورد با اين خطرها طراحي و اجرا و شواهد حسابرسي کافي و مناسب به‌عنوان مبناي اظهارنظر کسب مي‌شود. ازآنجاکه تقلب مي‌تواند همراه با تباني، جعل، حذف عمدي، ارائه نادرست اطلاعات، يا زيرپاگذاري کنترل‌هاي داخلي باشد، خطر عدم کشف تحريف بااهميت ناشي از تقلب، بالاتر از خطر عدم کشف تحريف بااهميت ناشي از اشتباه است. •از کنترل‌هاي داخلي مرتبط با حسابرسي به‌منظور طراحي روش‌هاي حسابرسي مناسب شرايط موجود و نه به‌قصد اظهارنظر نسبت به اثربخشي کنترل‌هاي داخلي شرکت، شناخت کافي کسب مي‌شود. •مناسب بودن رويه‌هاي حسابداري استفاده‌شده و معقول بودن برآوردهاي حسابداري و موارد افشاي مرتبط ارزيابي مي‌شود. •بر مبناي شواهد حسابرسي کسب‌شده، در مورد مناسب بودن به‌کارگيري مبناي حسابداري تداوم فعاليت توسط شرکت و وجود يا نبود ابهامي بااهميت در ارتباط با رويدادها يا شرايطي که مي‌تواند ترديدي عمده نسبت به توانايي شرکت به ادامه فعاليت ايجاد کند، نتيجه‌گيري مي‌شود. اگر چنين نتيجه‌گيري شود که ابهامي بااهميت وجود دارد بايد در گزارش حسابرس به اطلاعات افشاء شده مرتبط با اين موضوع در صورت‌هاي مالي شرکت اشاره شود يا اگر اطلاعات افشاء شده کافي نبود، اظهارنظر حسابرس تعديل مي‌گردد. نتيجه‌گيري‌ها مبتني بر شواهد حسابرسي کسب‌شده تا تاريخ گزارش حسابرس است. بااين‌حال، رويدادها يا شرايط آتي ممکن است سبب شود شرکت از ادامه فعاليت بازبماند. •کليت ارائه، ساختار و محتواي صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت، شامل موارد افشا و اين‌که آيا معاملات و رويدادهاي مبناي تهيه صورت‌هاي مالي مجموعه و جداگانه شرکت، به‌گونه‌اي در صورت‌هاي منعکس شده‌اند که ارائه منصفانه حاصل شده باشد، ارزيابي مي‌گردد. افزون بر اين، زمان‌بندي اجرا و دامنه برنامه‌ريزي‌شده کار حسابرسي و يافته‌هاي عمده حسابرسي، شامل ضعف‌هاي بااهميت کنترل‌هاي داخلي که در جريان حسابرسي مشخص شده است، به ارکان راهبري اطلاع‌رساني مي‌شود. همچنين اين مؤسسه به‌عنوان بازرس قانوني مسئوليت دارد موارد عدم رعايت الزامات قانوني مقرر در اصلاحيه قانون تجارت و مفاد اساسنامه شرکت و ساير موارد لازم را به مجمع عمومي صاحبان سهام گزارش کند.

4. به نظر اين مؤسسه، به‌استثناي آثار موارد مندرج در بندهاي 2 و 3 و همچنين به‌استثناي آثار احتمالي موارد مندرج در بندهاي 4 الي 6 بخش مباني اظهارنظر مشروط، صورت‌هاي مالي يادشده، وضعيت مالي شرکت توسعه ساختمان سرمايه (سهامي خاص) در تاريخ 30 آذر 1402 و عملکرد مالي و جريان‌هاي نقدي آن را براي سال مالي منتهي به تاريخ مزبور، از تمام جنبه‌هاي بااهميت، طبق استانداردهاي حسابداري، به نحو منصفانه نشان مي‌دهد.

5. در خصوص ملک آبشار سوم اصفهان (يادداشت توضيحي 2-9) به بهاي تمام‌شده 1.530 ميليارد ريال، با ورود مراجع نظارتي مشخص گرديد کل عمليات مزبور ناشي از تباني مديران وقت و فروشندگان ملک و گران‌نمايي آن بوده است. شعبه سوم دادگاه ويژه جرائم اقتصادي رأي به در اختيار قرار گرفتن ملک مزبور به قيمت واقعي آن (مبلغ 176 ميليارد ريال) صادر نموده که اعتراض طرف دعوي در شعبه يک دادگاه ويژه رسيدگي به جرائم اقتصادي مردود اعلام شده است. ليکن تا تاريخ اين گزارش رسيدگي به اتهامات اشخاص منتسب به فروشنده و کارشناسان رسمي در شعبه 1064 دادگاه کيفري 2 مجتمع قضايي امور اقتصادي در جريان است و نتيجه آن مي‌تواند آراي قطعي صادره از شعب اول و سوم دادگاه ويژه جرائم اقتصادي را تحت تأثير قرار دهد. اعمال تعديلاتي از اين بابت ضرورت دارد، ليکن به دليل عدم وجود شواهد کافي، از جمله نتيجه رسيدگي به پرونده اشخاص منتسب به فروشنده، تعيين آثار ناشي از آن بر صورت‌هاي مالي در شرايط حاضر براي اين موسسه ميسر نشده است.
6. به شرح يادداشت‌هاي توضيحي 2-15 و 1-2-27، به‌موجب رأي صادره شعبه سوم دادگاه ويژه جرائم اقتصادي، با توجه به احراز گران‌نمايي در واگذاري ملک زاگرس، فروشندگان محکوم به پرداخت مبلغ 240 ميليارد ريال به شرکت شده‌اند، مانده مطالبات شرکت از فروشندگان ملک مزبور 417 ميليارد ريال مي‌باشد که براي آن ذخيره در حساب‌ها منظور شده است. اعمال تعديلاتي از بابت مورد فوق از جمله جرائم تأخير تأديه با احتساب شاخص تورم بانک مرکزي در حساب‌ها ضرورت دارد، ليکن در نبود اطلاعات کافي، امکان تعيين آثار ناشي از آن بر صورت‌هاي مالي براي اين موسسه ميسر نشده است.
7. به شرح يادداشت توضيحي 1-8، سرفصل دارايي‌هاي ثابت مشهود شامل يک فقره ساختمان 5 طبقه خريداري‌شده به بهاي تمام‌شده 439 ميليارد ريال در سنوات قبل مي‌باشد، در اين خصوص 3 طبقه از ساختمان مزبور در تصرف فروشنده مي‌باشد و اسناد مالکيت ساختمان نيز به نام شرکت انتقال نيافته است، به علت عدم ايفاي تعهدات قراردادي در سال 1396 طي صورت‌جلسه تنظيمي في‌مابين، مبايعه‌نامه اقاله شده، ليکن مجددا به دستور مديران بانک سرمايه مقرر گرديده صورت‌جلسه فوق الاشاره کان لم يکن تلقي گردد، در اين ارتباط دعوي کيفري عليه فروشندگان به جهت ادعاي گران‌نمايي و تحصيل مال از طريق نامشروع و همچنين مديران وقت شرکت در شعبه 8 بازپرسي دادسراي جرائم اقتصادي مطرح شده که نهايتا شعبه 1064 دادگاه کيفري 2 مجتمع قضائي ويژه رسيدگي به جرائم اقتصادي حکم به برائت فروشندگان و محکوميت مديران وقت شرکت صادر نموده که نسبت به اين بخش تقاضاي تجديدنظرخواهي شده است، ضمن اينکه مانده حساب پرداختني به نامبرده نيز به مبلغ 74 ميليارد ريال (يادداشت توضيحي 20) تسويه نشده است، در نبود شواهد کافي از جمله نتايج تجديد نظرخواهي و عدم تعيين تکليف گران نمايي، تعيين هرگونه تعديلات احتمالي ناشي از آن بر صورت‌هاي مالي در شرايط حاضر براي اين موسسه امکان‌پذير نمي‌باشد.
8. به شرح يادداشت‌هاي توضيحي 1-9 و 2-3-27، ملک هتل باران ايزدشهر در سال 1395 به بهاي کارشناسي 440 ميليارد ريال در قبال واگذاري ساختمان سعادت‌آباد و پرداخت نقدي تحصيل شده و طي مذاکرات متعدد با فروشندگان، مبلغ مبايعه‌نامه اوليه به 395 ميليارد ريال کاهش يافته است. تا تاريخ اين گزارش عليرغم اينکه هتل در تصرف شرکت است، به نام آن انتقال نيافته و دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي آن به دادگاه شهرستان نور داده شده است، از طرفي اسناد رسمي آپارتمان‌هاي ساختمان سعادت‌آباد توسط شرکت ايران‌خودرو به طرفيت شرکت ايران‌خودرو سازه سابق (توسعه و عمران باتيس فعلي) بازداشت شده و اين شرکت نيز نتوانسته نسبت به انتقال اسناد مزبور به خريداران اقدام نمايد. با ورود گروه تحقيق و تفحص مجلس شوراي اسلامي و اخذ نظريه هيئت سه نفره کارشناسان رسمي مشخص گرديد، ملک فوق با قيمت حدود 190 ميليارد ريال گران‌نمايي واگذار شده که دعوي عليه فروشندگان در شعبه 1050 دادگاه کيفري 2 طرح شده که منجر به صدور کيفرخواست شده و جهت رسيدگي به شعبه 1050 دادگاه کيفري 2 ارجاع گرديد و در دادگاه مزبور رأي برائت صادر شده است. در تجديدنظر خواهي به عمل آمده در شعبه 74 دادگاه تجديدنظر استان تهران منجر به تأييد دادنامه اوليه صادره گرديده و اعتراض به دادنامه‌هاي مزبور در قالب درخواست اعمال ماده 477 قانون آيين دادرسي کيفري (ارسال از طريق رئيس قوه قضائيه به ديوان عالي کشور) در حال بررسي مي‌باشد. با توجه به قطعي نشدن دعاوي مزبور، تعيين آثار احتمالي ناشي از آن بر صورت‌هاي مالي در شرايط حاضر براي اين مؤسسه ميسر نشده است.
9. بر اساس پاسخ تأييديه‌هاي واصله از بانک سرمايه و صورت تطبيق حساب‌هاي في‌مابين، مانده سرفصل پرداختني‌هاي تجاري و ساير پرداختني‌ها داراي مبلغ 257 ميليارد ريال (عمدتا مربوط به ملک آبشار سوم اصفهان) مغايرت مي‌باشد که تعيين تکليف آن منوط به نهايي شدن دعاوي مربوطه بوده و اين موسسه از طريق اجراي ساير روش‌هاي حسابرسي نتوانسته آثار احتمالي ناشي از موارد فوق را بر صورت‌هاي مالي تعيين نمايد.

10. نظر مجمع عمومي صاحبان سهام را به يادداشت توضيحي 4-1 جلب مي‌نمايد، به دليل طرح و پيگيري دعاوي متعدد در مراجع قضايي در خصوص معاملات، قراردادها و تبادلات مالي انجام شده، طي سال مورد گزارش و سنوات قبل شرکت فاقد فعاليت عملياتي بوده است، با اين وجود حسب برنامه‌ريزي صورت گرفته مديريت شرکت در نظر دارد با تسريع در تعيين تکليف پرونده‌هاي مزبور و استيفاي حقوق شرکت مجددا به شرح وظايف اصلي خود بازگردد. موارد فوق نشان مي‌دهد که ابهامي بااهميت وجود دارد که مي‌تواند ترديدي عمده نسبت به توانايي شرکت به ادامه فعاليت ايجاد کند. مفاد اين بند بر اظهارنظر اين موسسه تأثيري نداشته است.
11. مطالبات از شرکت توسعه بازرگاني سيب صورتي (يادداشت توضيحي 1-15) به مبلغ 588 ميليارد ريال، مربوط به فروش پروژه جنت‌آباد در سال 1395 بوده که در موعد مقرر تسويه نشده و طبق نظر کارشناس دادگستري منتخب دادسراي جرائم اقتصادي، قيمت ملک مزبور در زمان انعقاد قرارداد به مبلغ 80 ميليارد ريال ارزان‌نمايي شده است. اگرچه از اين بابت ذخيره کافي در حساب‌ها منظور شده، ليکن در رابطه با موارد فوق طرح دعوي در دادسراي جرائم اقتصادي صورت پذيرفته و منجر به صدور کيفرخواست گرديده و جهت رسيدگي نهايي و صدور حکم به شعبه 1064 دادگاه کيفري 2 مجتمع ويژه رسيدگي به جرائم اقتصادي ارجاع شده است. در شعبه 1064 حکم بر محکوميت خريدار و همچنين مديران وقت شرکت و عودت کل ملک جنت‌آباد به شرکت صادر شده که توسط خريدار درخواست تجديد نظرخواهي شده که در حال رسيدگي مي‌باشد.
12. در خصوص مطالبات از آقاي سيد رضا حسيني بابت فروش ملک مهناز (يادداشت توضيحي 3-15) به مبلغ 105 ميليارد ريال، طي حکم صادره از شعبه سوم دادگاه ويژه جرائم اقتصادي مقرر شده طرح دعوي ابطال مبايعه‌نامه في‌مابين انجام شود که در حال رسيدگي است. همچنين بابت مطالبات از آقاي امامي (يادداشت توضيحي 5-15) به مبلغ 59 ميليارد ريال بابت گران‌نمايي فروش همين ملک به شرکت، بر اساس رأي صادره از دادگاه مزبور، نامبرده بايد مبلغ مزبور را به شرکت پرداخت نمايد. لازم به ذکر است از بابت مطالبات فوق، ذخيره کافي در حساب‌ها منظور شده، ليکن پرونده يادشده همچنان از طريق مراجع ذيربط در دادگاه در جريان است.
13. به شرح يادداشت توضيحي 4-15، مطالبات شرکت به مبلغ 101 ميليارد ريال از شرکت ايران‌خودرو سازه (توسعه و عمران باتيس فعلي) بابت خريد 4 دانگ از شش‌دانگ يک قطعه باغ و بناي مفيد از آپارتمان‌هاي احداثي بوده که به دليل عدم ايفاي تعهدات فروشنده، در اين سرفصل منظور شده است. عليرغم احتساب ذخيره کافي از اين بابت، پيگيري‌هاي شرکت در اين رابطه ادامه داشته و تا تاريخ اين گزارش منجر به نتيجه نشده است.
14. به شرح يادداشت توضيحي 2-2-27، در خصوص واحد تجاري برج بين‌الملل تهران، بر اساس توافق‌نامه مورخ 14 شهريور 1400 مقرر گرديد، مبايعه‌نامه‌هاي مربوط به ملک حقاني و واحد تجاري برج بين‌الملل تهران اقاله گردد و در نهايت فروشنده واحد تجاري مزبور، شش‌دانگ يک واحد آپارتمان مسکوني در تهران به مأخذ ارزش ريالي سال 1394 به مبلغ 20 ميليارد ريال تحويل شرکت نمايد، معرفي آپارتمان مزبور و انتقال سند آن به نام شرکت در حال پيگيري مي‌باشد. در ضمن به دليل عدم ايفاي تعهدات مقرر در توافق‌نامه فوق توسط فروشنده، عليه نامبرده در شعبه 23 دادگاه عمومي حقوقي تهران اقدام به طرح دعوي با موضوع الزام به ايفاي تعهد مبني بر تهيه و تحويل و انتقال آپارتمان اخير شده که در حال رسيدگي است. مفاد بندهاي فوق بر اظهارنظر اين موسسه تأثيري نداشته است.

15. تکاليف مجمع عمومي ساليانه مورخ 16/12/1401 در خصوص بندهاي 2 الي 6 و همچنين بندهاي 9 الي 12 اين گزارش منجر به نتيجه نشده است.
16. شرکت طي سال مورد گزارش فاقد فعاليت‌هاي عملياتي موضوع مفاد ماده 3 اساسنامه آن مي‌باشد.
17. معاملات مندرج در يادداشت توضيحي 1-26، به‌عنوان کليه معاملات مشمول ماده 129 اصلاحيه قانون تجارت که طي سال مورد گزارش انجام‌شده و توسط هيئت‌مديره شرکت به اطلاع اين مؤسسه رسيده، مورد بررسي قرارگرفته است. معاملات مذکور با رعايت تشريفات مقرر در ماده‌قانوني يادشده در خصوص کسب مجوز از هيئت‌مديره و عدم شرکت مدير ذينفع در رأي‌گيري صورت پذيرفته است. مضافا به‌استثناي تأمين مالي بدون کارمزد، نظر اين موسسه به شواهدي حاکي از اينکه ساير معاملات مزبور با شرايط مناسب تجاري و در روال عادي عمليات شرکت انجام نگرفته باشد، جلب نشده است.
18. گزارش هيئت‌مديره درباره فعاليت و وضع عمومي شرکت، موضوع ماده 232 اصلاحيه قانون تجارت که به‌منظور تقديم به مجمع عمومي عادي صاحبان سهام تنظيم گرديده، مورد بررسي اين مؤسسه قرار گرفته است. با توجه به رسيدگي‌هاي انجام شده، نظر اين مؤسسه به موارد با اهميتي که حاکي از مغايرت اطلاعات مندرج در گزارش مذکور با اسناد و مدارک ارائه شده از جانب هيئت‌مديره باشد، جلب نشده است.